更新时间：03-21 （张小杰）提供原创文章
摘要: 房地产具有投资大、开发周期长、不可移动性等特点，并且它还是高收益高风险同在的行业。前些年房地产业的高速发展，使其已经成为国家的支柱性产业，带动全社会多个行业的发展，为国家经济增长做了很大的贡献。但这两年由于国家加强对房地产的宏观调控，控制土地资源进入市场，购房者从感性购房渐渐转为理性购房，房地产业逐渐从卖方市场转向买方市场。房地产企业间的竞争日益激烈，房地产业的发展变得更加理性规范，这些条件使得房地产营销地位日益彰显，房地产营销已渐渐成为房地产企业经营成败的关键。
本策划方案是关于徐州市荣盛花语城一期住宅的策划，为了更好的满足广大消费者的需求，在市场上有足够的竞争力最终取得理想的利润，因此进行了市场调研。调研的主要内容是消费者、市场环境以及竞争楼盘，通过对着三个方面的调研分析，初步确定了本项目的定位，本项目应定位于中档住宅，价格不宜过高。根据项目的定位先制订了本项目的产品策略，对于本项目的产品应该避免与市场上的竞品同质化，有自己的特色，发挥荣盛在地产开发上的优势，推出荣盛不断优化的第四代产品。关于价格策略就是初期价格较低主打性价比吸引眼球然后在后期的销售中渐渐提高价格。在促销方面根据不同的时间段配合项目的建设销售进度推出一些特别的促销活动来促进销售。总之，通过很好延续荣盛在徐州其他项目的优秀品质、注重房企品牌形象的树立、加强推广营销工作的落实，完全可以使项目成为徐州城南的阿尔卡迪亚，再创荣盛的辉煌。
关键词 房地产；营销策划；产品策略；渠道策略；促销策略
目录
摘要
Abstract
第一部分 工作过程描述-1
1 项目概况-2
2 本设计的目的和意义-3
3 工作内容-4
3.1 小组工作安排-4
3.2 个人工作内容-4
4 个人成果概述-6
第二部分 荣盛花语城项目营销策划方案-7
1 项目调研-8
1.1 调研计划-8
1.2 市场环境调研-8
1.3 消费者调研-11
1.4 竞争楼盘调研-17
2 项目SWOT分析-20
2.1 项目优势分析-20
2.2 项目劣势分析-20
2.3 项目机会分析-21
2.4 项目威胁分析-21
2.5 SWOT分析表-22
2.6 应对营销措施-23
3 产品策略-24
3.1 市场细分及确定-24
3.2 目标客户确定分析-26
3.3 产品定位细化建议-27
3.4 房地产产品策略-31
4 价格策略-33
4.1 价格影响因素分析-33
4.2 定价目标-33
4.3 开盘均价-33
4.4 具体价格确定-35
4.5 调价策略-38
4.6 付款方式及折扣-38
5 渠道策略-39
5.1传统营销渠道分析-39
5.2项目营销渠道选择-40
5.3 项目渠道选择-40
5.4 项目渠道管理与控制-41
6 促销策略-43
6.1 本案促销组合-43
6.2 广告促销策略-43
6.3 人员推广策略-46
6.4 销售推广策略-47
6.5公共关系策略-48
6.6 各阶段推广方案-49
7 预算与控制-50
7.1 销售费用总预算费用-50
7.2 营销推广费用阶段控制-50
7.3 费用价目表-51
7.4 预算控制-52
结论-53
致谢-54
参考文献-55
附录-55